Los 7 cambios principales que trae la nueva ley hipotecaria

Los 7 cambios principales que trae la nueva ley hipotecaria

 

En 2018 España contará con una nueva ley hipotecaria que renovará aspectos destacados de la actual normativa.

Entre los principales cambios que introducirá la reforma se encuentra el que la ley prohibirá que una entidad financiera obligue a contratar con ella un seguro para conceder la hipoteca. No obstante, la entidad bancaria sí podrá ofrecer condiciones más favorables si se contratan determinados productos con el banco, aspecto que es una práctica habitual desde hace años y en la actualidad.

Además, otro de los aspectos que se busca es que el cambio de hipotecas de tipo variable a fijo sea más accesible. De esta forma, se eliminará la comisión de reembolso anticipado desde el tercer año, mientras que los dos primeros el recargo podrá alcanzar como máximo el 0,25%.

A continuación, exponemos las siete principales novedades:

  • Desahucios menos fáciles de acometer.

La idea que pretende plasmar el nuevo documento es que las entidades bancarias tengan más difícil activar la cláusula de vencimiento anticipado (previa a un desahucio). Hasta la fecha se ejecuta tras el impago de tres cuotas. La nueva ley pretende elevar el umbral a un 2% de la hipoteca impagada durante la primera mitad de la vida del crédito, y a un 4% durante el resto del contrato.

  • Facilidades para cambiar de entidad y tipo

La nueva ley quiere flexibilizar que un cliente pueda cambiar su hipoteca de tipo fijo a variable, y viceversa. Igualmente, para fomentar la competencia, también se facilitará el cambio de entidad. Por ello, se fijan topes para las comisiones de reembolso anticipado, hasta el 0,25% en los tres primeros años y del 0% en el resto, con limitaciones también en los aranceles notariales y registrales.

  • Prohibición de penalizar las amortizaciones totales o parciales

El Gobierno busca blindar las amortizaciones anticipadas, y para ello planea prohibir las comisiones de reembolso total o parcial. Eso sí, la excepción es que será a partir de los cinco primeros años de una de las hipotecas a tipo variable y para cubrir las pérdidas financieras del banco en los créditos a tipo fijo, hasta determinados límites (3-4%).

  • Stop a los abusos por las comisiones de demora

La nueva ley hipotecaria establecerá un límite a las tasas de demora de tres veces el interés legal del dinero. El objetivo es acabar con los abusos denunciados por muchos particulares en los últimos años.

  • Los productos asociados no pueden ser obligatorios

Cuando entre en vigor la nueva norma se acabará con eso de que las entidades financieras obliguen a contratar ciertos productos que ligan obligatoriamente con el préstamo hipotecario. Así, los bancos deberán ofrecer por separado las hipotecas y los productos hasta ahora vinculados a ella. Es decir, podrán aplicar rebajas por la contratación de tarjetas de crédito y seguros de vida y hogar, pero tendrán que dejar claro el coste y permitir que el cliente pueda contratarlos con otra entidad.

  • Más transparencia y más responsabilidad para el notario

Durante la negociación de la hipoteca, la entidad bancaria ha de facilitar al cliente información transparente, donde se detallen todas las cláusulas, especialmente las que durante el periodo de vida del préstamo hipotecario puedan causarle un perjuicio notable. Igualmente, tendrá que presentarle cuál será el importe de la cuota en distintos escenarios posibles. A esto hay que unir que deberán aclararse los gastos hipotecarios.

Todo esto ha de darse antes de la firma del contrato, para que el cliente pueda realizar una consulta gratuita ente notario, con el propósito de comprobar que dispone de toda la documentación exigida y de que se han solventado sus dudas. El notario tendrá que visitarse de nuevo cuando banco y cliente sellen el contrato hipotecario. De esta manera, se incrementa la responsabilidad de la figura del notario, ya que tiene que hacer entender el clausulado y velar por que no haya condiciones abusivas en el contrato propuesto por la entidad bancaria.

  • No tendrá efecto retroactivo

Los cambios planteados por la nueva ley hipotecaria no se aplicarán con efectos retroactivos. Únicamente tendrán efecto sobre los contratos hipotecarios sellados tras su aprobación. Sin embargo, la cláusula de vencimiento anticipado sí estará al alcance de todos los préstamos.

De esta manera, y en resumidas cuentas, la reforma legal que una vez que el anteproyecto pase el trámite parlamentario estará con casi toda seguridad aprobada en la primera mitad de 2018 recoge un tope a los intereses de demora, ahora inexistente, ya que no podrán superar tres veces el interés legal del dinero. Actualmente, éste sería del 9%, mientras en los últimos años ha llegado a penalizarse con hasta un 25%.

Los bancos no tendrán derecho a cobrar ninguna penalización si el hipotecado pide la amortización total o parcial de la hipoteca, salvo durante los tres primeros años del préstamo. En este caso sí se podrá cobrar una compensación, que no excederá del 0,5% del capital amortizado. En los dos años siguientes, este máximo pasa al 0,25%. En las hipotecas a tipo fijo, este nivel será del 4% de la deuda amortizada los próximos diez años y del 3% después.

 

Dos aspectos importantes sin regular

Sin embargo, aunque la nueva ley hipotecaria traerá numerosas ventajas para los usuarios, después de las numerosas demandas por las cláusulas suelo y la proliferación de desahucios, es cierto que salvo que se introduzca alguna corrección tras el debate parlamentario, de momento no se aborda ni la dación en pago ni la obligación del banco de correr con los costes de notaría y otros gastos de la hipoteca.

De esta forma, estos dos puntos están actualmente así:

En el primer caso, la dación en pago, reclamada en los últimos años por parte de asociaciones de afectados, por ejemplo, no se regula. Así, se pierde la oportunidad de establecer cómo abordar la posibilidad de entregar el inmueble a cambio de dejar de pagar la hipoteca y liberarse de los pagos tras el desahucio.

En lo que respecta a los costes y gastos, si bien la nueva ley hipotecaria tampoco entra en el asunto, sí exige que se aclare cómo plantea la entidad bancaria el reparto de gastos. No obstante, las sentencias judiciales amparan de momento a los consumidores, ya que éstas dictaminan que corresponde a los bancos asumir los gastos según la ley actualmente vigente.

 

 

 

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